Proces budowlany jest długotrwały i wieloetapowy. Jednakże mimo licznych zawiłości, inwestycje deweloperskie zyskują na popularności, czego efektem było wytworzenie przez praktykę tzw. umowy deweloperskiej. Funkcjonująca od dłuższego czasu, doczekała się usystematyzowania we wrześniu 2011r. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, bo o niej mowa, zwana również ustawą deweloperską, reguluje treść umowy deweloperskiej, wprowadza szereg obowiązków przedkontraktowych a także modyfikuje zasady odpowiedzialności w przypadku upadłości dewelopera. UOKiK, z uwagi na niemalże dwuletnie obowiązywanie ustawy, która weszła w życie w kwietniu 2012r. przeprowadził kontrolę wzorców umów stosowanych przez przedsiębiorców w obrocie konsumenckim, w konsekwencji wszczynając szereg postępowań z uwagi na naruszenia postanowień ustawy.
Badając treść umów deweloperskich, UOKiK analizował je również pod kątem zgodności z przepisami kodeksu cywilnego. Pamiętać bowiem należy, że omawiana ustawa określa również zasady odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu czy też domu, które w głównej mierze opierają się na kodeksowej rękojmi.
Czy jednak lektura ustawy oraz zawartych na jej podstawie umów rzeczywiście uświadamia osobie fizycznej nabywającej prawo do nieruchomości rodzaj przysługujących jej roszczeń na wypadek ewentualnych wad? Czy deweloper zna ustawowe granice swej odpowiedzialności?
Odpowiedź nie jest prosta. Procedura reklamacyjna została uregulowana w ustawie dwustopniowo. Po pierwsze, wszelkie zastrzeżenia należy zawrzeć w protokole zdawczo-odbiorczym, potwierdzającym odbiór lokalu. Pamiętać jednak należy, że mowa jest o odbiorze w znaczeniu technicznym, który nie musi się pokrywać z wydaniem lokalu, czyli jego „fizycznym” przekazaniem.
Niezwykle istotne jest, aby protokół był podpisany przez obie strony. Zgodnie ze stanowiskiem UOKiK wyrażonym w Raporcie ze stycznia 2014, odbiór lokalu mieszkalnego nie może zostać dokonany przez dewelopera bez obecności nabywcy (lub jego przedstawiciela), a brak podpisu nabywcy może sugerować jego niestawiennictwo, co uprawnia dewelopera, pod pewnymi warunkami, do odstąpienia od umowy. Jednakże podpisanie protokołu nie pozbawia nabywcy roszczeń w stosunku do dewelopera i nakłada na nabywcę obowiązek zapłaty pełnego wynagrodzenia.
Następnie, deweloper zobowiązany jest doręczyć w ciągu 14 dni od dnia odbioru lokali oświadczenie o uznaniu wad bądź jego odmowie i przyczynach. Wobec braku szczegółowej regulacji kwestii “doręczenia” wydaje się, że należy stosować przepisu części ogólnej Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że przed upływem tych 14 dni oświadczenie to winno dotrzeć do nabywcy.
Mogłoby się wydawać, że ostatnim krokiem jest usunięcie wad przez dewelopera, które powinno nastąpić w ciągu 30 dni od dnia odbioru lokalu. Jednakże jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienie.
Na tym etapie powstają jednak kolejne pytania: co w przypadku gdy deweloper nie wywiąże się z powyższych terminów? Albo odmówi uznania wad? Ustawodawca poleca stosować przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi. Nie wskazuje jednak, czy mają to być przepisy dot. sprzedaży czy tez umowy o dzieło. Odpowiedzi nie znajdziemy również w uzasadnieniu do projektu ustawy. UOKiK w Raporcie ze stycznia 2014r. powołuje się jedynie na przepisy umowy sprzedaży, przytaczając jedynie ich treść a także podkreślając znaczenie ustawowych terminów. Piśmiennictwo natomiast rekomenduje stosowanie zarówno przepisów dot. rękojmi w zakresie obu umów. Wg UOKiK niedopuszczalne jest natomiast stosowanie różnych rodzajów rękojmi do samodzielnie wyodrębnionych elementów jednej umowy.
Konsekwencje przyjętego rozwiązania odczują zarówno nabywcy jak i deweloperzy. Dla tych pierwszych, uznana przez doktrynę dwutorowość, zwiększa wachlarz uprawnień. Możliwa jest bowiem swoista kontrola dewelopera już na etapie budowy.
Z kolei dla dewelopera istotnym jest, że w zakresie rękojmi przy umowie o dzieło, nabywca nie ma prawa wyboru uprawnień. Roszczenia determinowane są rodzajem wady dzieła, co wynika z art. 637 kc.
Cechą łączącą reżim odpowiedzialności z tytułu rękojmi zarówno w przypadku umowy sprzedaży jak i umowy o dzieło, jest miesięczny termin na zgłoszenie wad, biegnący od chwili ich wykrycia. Tutaj również należy być ostrożnym. „Chwilą wykrycia” może być bowiem nawet fakt ich potwierdzenia w ekspertyzie specjalisty, gdy w danych okolicznościach jest to wymagane.
Pamiętać jednak należy, że odpowiedzialność dewelopera ulegnie zmianie w czerwcu 2014r., kiedy to mocą nowej ustawy o prawach konsumenta i zmianie kodeksu cywilnego, do zostaną do niego przeniesione przepisy aktualnie obowiązującej ustawy o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej. W zakresie odpowiedzialności dewelopera, modyfikacji ulegną m.in. terminy oraz rodzaje zgłaszanych roszczeń.
Julia Rybczyńska
Aplikant radcowski
