Ustawa z dnia 29 czerwca 1995r. o obligacjach stwarza możliwość ustanowienia zabezpieczenia emitowanych obligacji. Decydując się na emisję obligacji warto zastanowić się nad ich zabezpieczeniem, które może pełnić decydującą rolę w znalezieniu nabywców obligacji – obligatariuszy. Wpływa ono bowiem na atrakcyjność obligacji i może być gwarantem sukcesu przeprowadzonej emisji. Jednym ze sposobów zabezpieczenia roszczeń obligatariuszy jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości.
Samo zabezpieczenie obligacji hipoteką nie wymaga wprawdzie ustanowienia administratora hipoteki. Jednak w przypadku, gdy emitent nie korzysta z możliwości zabezpieczenia wierzytelności z tytułu obligacji osobnymi hipotekami na rzecz imiennie oznaczonych obligatariuszy, a zamierza ustanowić hipotekę na rzecz ogółu obligatariuszy, musi powołać administratora hipoteki, będącego reprezentantem obligatariuszy oraz pośrednikiem w kontaktach z emitentem.
Jego obowiązki nie ograniczają się jednak jedynie do reprezentowania i pośredniczenia. Podstawowym zadaniem administratora hipoteki jest bowiem ochrona szeroko pojętego interesu obligatariuszy. Podejmuje on również środki mające za zadanie kontrolowanie poczynań emitenta, a także w przypadku niewywiązywania się ze spełnienia świadczeń przez emitenta, administrator hipoteki podejmuje drastyczne środki zmierzające do przeprowadzenia skutecznej egzekucji z przedmiotu zabezpieczenia.
Jednak czy każdy może pełnić funkcję administratora hipoteki? Ustawa wskazuje jedynie jakie kategorie osób nie mogą sprawować tej roli. Mianowicie administratorem hipoteki nie może być w szczególności podmiot, który wprowadza papiery wartościowe danego emitenta w rozumieniu art. 4 pkt 6 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółka publicznych lub podmiot, z którym emitent zawarł umowę o oferowanie papierów wartościowych, o której mowa w art. 72 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o obrocie instrumentami finansowymi. Zatem przyjmuje się, że administratorem hipoteki może być każda inna osoba fizyczna wyposażona w zdolność do czynności prawnych, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną.
Podstawą do powołania administrator hipoteki jest umowa zawarta między nim a emitentem obligacji. Ustala ona szczegółowe obowiązki administratora, określając zakres podejmowanych przez niego czynności jako przedstawiciela obligatariuszy. Na podstawie postanowień umowy występuje on we wszystkich sprawach dotyczących ustanowionej hipoteki i reprezentuje interesy obligatariuszy, działając we własnym imieniu, ale na ich rachunek. W związku z tym, administrator hipoteki może podejmować czynności na rzecz obligatariuszy związane z hipoteką, co bezpośrednio wiąże się z dokonywaniem okresowego sprawdzenia aktualnego stanu księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości oraz informowanie emitenta oraz obligatariuszy o zaistniałych zmianach w jej treści.
Do jego najważniejszych obowiązków, określonych uprzednio we wiążącej go umowie, należy również informowanie obligatariuszy o zdarzeniach istotnych dla emisji obligacji, bieżący nadzór nad przestrzeganiem warunków emisji obligacji i stanem zabezpieczenia oraz kierowanie do emitenta wiążących pytań, w kwestiach związanych z emisją obligacji, a także sytuacją finansową emitenta.
Pozostałe kompetencje administratora obligacji aktualizują się natomiast w przypadku niewywiązywania się przez emitenta z zobowiązania wobec obligatariuszy i polegają na podejmowaniu czynności w zakresie zaspokojenia obligatariuszy z przedmiotu hipoteki. Należy do nich przede wszystkim uzyskanie tytułu egzekucyjnego przeciwko emitentowi, nadzór nad egzekucją prowadzoną z nieruchomości, stanowiących zabezpieczenie wierzytelności obligatariuszy oraz wykonanie podziału uzyskanych w toku egzekucji środków pieniężnych pomiędzy poszczególnych obligatariuszy.
Rola administratora hipoteki, ustanowionej jako zabezpieczenie wierzytelności obligatariuszy, sprowadza się więc do ochrony interesów wierzycieli hipotecznych oraz bieżącego informowania ich
o wszelkich podejmowanych czynnościach i zaistniałych zmianach.
Joanna Spychała
Specjalista ds. prawnych
