Powracając do zagadnienia odpowiedzialności dewelopera należy wskazać, że zgodnie ustawą deweloperską w zakresie nieuregulowanym, do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. Ustawodawca nie wskazuje jednak, czy mają to być przepisy dot. sprzedaży czy też umowy o dzieło (więcej o tym w artykule: „Odpowiedzialność dewelopera”). Jednakże jedną z cech łączących reżim odpowiedzialności z tytułu rękojmi zarówno w przypadku umowy sprzedaży jak i umowy o dzieło, jest trzy letni termin przedawnienia na skorzystanie z rękojmi za wady budynku. Dość krótki termin w wielu sytuacjach może ograniczać skorzystanie z przewidzianych uprawnień przez nabywców lokali.
Kwestia ta w ostatnim czasie stała się przedmiotem orzeczenia Sądu Najwyższego wydanego dnia 25 września 2014 roku. W tej sprawie właściciele dwóch mieszkań domagali, aby sąd zobowiązał dewelopera do wykonania napraw w garażu podziemnym, z uwagi na występujące zalania i zawilgocenia spowodowane wadami w ich izolacji. Ze względu na to, ze upłynął termin na skorzystanie z rękojmi za wady, powodowie jako podstawę dochodzonego roszczenia wskazali at. 471 k.c. Według tego przepisu dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Istotą rozstrzygnięcia przedstawionej sprawy była odpowiedź na pytanie, czy chodziło o umowę sprzedaży określonych lokali, które miały wady, i czy można zastosować w tej sprawie art. 471 k.c. i żądać nakazania przywrócenie stanu poprzedniego. Zgodnie z poglądem zaprezentowanym przez Sąd Najwyższy, naprawienie szkody powinno nastąpić według wyboru poszkodowanego albo poprzez przywrócenie do stanu poprzedniego albo przez zapłatę odszkodowania. Deweloper zatem powinien naprawić szkodę po wydaniu mieszkania, gdyż nie wykonał należycie zawartej z nabywcami umowy sprzedaży lokali.
Stanowisko prezentowane przez Sąd Najwyższy jest przede wszystkim bardzo korzystne dla właścicieli lokali. Można mu jednak zarzucić zbyt śmiałe zinterpretowanie przepisów ogólnych dotyczących niewykonywania umów. Wydaje się bowiem, ze w przypadku stwierdzenia wad sprzedanej rzeczy należy stosować regulację w zakresie rękojmi za wady, a nie szkody wyrządzonej poprzez zawinioną ingerencję. W związku z tym, stanowisko zaprezentowane przez Sąd Najwyższy znacznie pogarsza sytuację deweloperów. Dzieje się tak, ponieważ po upływie trzy letniego terminu na skorzystanie z gwarancji lub rękojmi, nabywca ma jeszcze możliwość dochodzenia naprawienia ujawnionej istotnej wady w budynku przez dewelopera.
Joanna Spychała
Prawnik
